Що таке REIT
REIT (real estate investment trust, фонд нерухомості) – компанія, яка володіє нерухомістю, що приносить дохід, і зобовʼязана виплачувати акціонерам більшу частину прибутку. Її акції торгуються на біржі, як звичайні
Обговорити з AI
Відкриється чат з готовим запитанням і посиланням на цю сторінку: AI пояснить термін на прикладах, спираючись на YU.invest
Простими словами
REIT – це спосіб стати співвласником будівель, купивши одну акцію на біржі
Такі компанії зʼявилися в США у 1960 році, щоб звичайні люди могли вкладати у великі обʼєкти: офіси, склади, торгові центри. REIT може не платити корпоративний податок на ту частину прибутку, яку віддає акціонерам, якщо виплачує щонайменше 90% оподатковуваного прибутку. Тому дивіденди тут вищі, ніж у більшості акцій
Сьогодні REIT володіють не лише офісами і магазинами. Є REIT складів, житла, вишок звʼязку, дата-центрів, медичних обʼєктів. Кожен тип живе за своїми правилами: попит на склади і на офіси може рухатись у різні боки
Більшість REIT – власники обʼєктів (equity REIT). Є й іпотечні REIT: вони не володіють будівлями, а заробляють на кредитах під нерухомість. Це інший бізнес з іншими ризиками
Майже весь прибуток іде на дивіденди, тому на нові обʼєкти REIT позичає гроші або випускає нові акції. Через це вартість боргу для нього критична
Формула
FFO = чистий прибуток + амортизація нерухомості – прибуток від продажу обʼєктів FFO (funds from operations) – головний показник прибутку REIT. Звичайний чистий прибуток тут занижений амортизацією будівель, які насправді часто не дешевшають
Приклад
Realty Income купує окремі комерційні будівлі і здає їх на 10–20 років за схемою net lease. За цією схемою податки, страхування і ремонт оплачує орендар. Серед орендарів – мережі магазинів, аптек і супермаркетів
Компанія відома тим, що платить дивіденди щомісяця, а не щокварталу. Заробляє вона на різниці між орендою і вартістю позичених грошей. Тому для неї важливі не лише орендарі, а й ставки: коли гроші дорожчають, купувати нові обʼєкти стає менш вигідно
Як читати REIT
Звичайні показники тут працюють погано. P/E у REIT часто виглядає високим, бо амортизація знижує чистий прибуток. Тому замість нього дивляться на ціну відносно FFO і на те, яку частку FFO компанія виплачує дивідендами
Ще три питання до будь-якого REIT: наскільки заповнені обʼєкти, на який строк укладені договори оренди і коли треба погашати борг. Відповіді є в річному звіті компанії
Для українців
З дивідендів американських REIT податок утримують у США ще до зарахування на рахунок, а в Україні їх треба задекларувати. Як це зробити – у статті Як задекларувати доходи у 2026 році в Україні?. Про нерухомість як інструмент загалом – у статті У що інвестувати: нерухомість
Типові помилки
- 1
Оцінювати REIT за P/E
Амортизація будівель занижує чистий прибуток, тому P/E у REIT мало що каже. Для них рахують FFO
- 2
Складати всі REIT в один кошик
Склади, офіси, вишки звʼязку і житло – різні бізнеси. Проблеми офісних REIT не означають проблем у складських
- 3
Плутати REIT з власною квартирою
Акція REIT коливається разом з ринком щодня, навіть якщо будівлі не змінились. Зате її можна продати за хвилину, а квартиру – ні
- 4
Не розрізняти equity та іпотечні REIT
Іпотечні REIT заробляють на різниці ставок і сильно залежать від боргу. Висока дохідність у них – плата за інший, ризикованіший бізнес
Як я на це дивлюсь
Олександр ЮтишІнвестиційний радник, засновник YU.investREIT – це компанії, які володіють нерухомістю і зобовʼязані віддавати акціонерам більшу частину прибутку. У портфелях клієнтів це невелика частка для диверсифікації, а не основа. REIT дуже чутливі до ставок, бо живуть у борг і конкурують з облігаціями за тих, хто шукає дохід. У 2022 році, коли ставки в США зросли, сектор втратив близько чверті. Офісні REIT після переходу на віддалену роботу втратили ще більше, і частина з них скоротила дивіденди. Новачки обирають REIT за найвищою дивідендною дохідністю. А висока дохідність тут часто означає, що ринок уже чекає скорочення виплат. Для інвестора з України додається ще податок з кожної виплати
REIT – це нерухомість з боргом, і обирати її треба за якістю обʼєктів, а не за розміром дивіденду
Питання й відповіді
Чому REIT платять високі дивіденди?
Бо за законом США мають виплачувати акціонерам щонайменше 90% оподатковуваного прибутку, інакше втрачають податкову пільгу
Як купити REIT?
Як звичайну акцію через брокера. Або через ETF, що тримає десятки REIT одразу: так ризик одного обʼєкта чи орендаря менший
Чим REIT відрізняється від звичайної компанії з нерухомістю?
Звичайна компанія може залишати прибуток собі і платить з нього податок. REIT віддає більшу частину акціонерам і за це не платить корпоративний податок на виплачену частину